2022年楼市走向何方?
发布日期:2022-01-14 19:44   来源:未知   阅读:

  在行业陷入迷茫、混沌的阶段,看一看头部企业如何抉择,研究行业龙头在做什么,有助于我们判断楼市的未来走向。

  石头和线下半年以来,限购、限贷等政策不断趋紧,房企暴雷事件频频发生,面对一个缺乏信心、观望情绪严重的市场,房企的日子并不好过。

  同时,在市场最艰难的时刻,哪些是“真金”,哪些是 “石头”,会更加清晰。

  近日,中指研究院、克而瑞、亿翰智库等多家第三方机构发布了最新的年度销售排行榜,在2021年1-12月销售排行中,碧桂园稳居行业榜首。

  亿翰智库研究观点称,碧桂园属于行业内稳健型发展的身体力行者,财务纪律严格,杠杆空间充足,能够把握机会择时布局,并顺利实现项目的销售去化,销售业绩总量持续五年蝉联行业第一。

  严调控风暴下,碧桂园如何做到稳健经营?以碧桂园的视角,未来中国房地产还有多少发展空间?

  调控的压力,市场的转冷,房企的困境,下半年百城成交面积持续下行,同比跌幅扩至30%以上,可谓历史罕见。

  但在碧桂园最新发布的公告中,我们却仍能看到信心。碧桂园认为:中国的城镇化还有很长的路要走,人民过上好日子的追求不会变,未来大批人口需要进入生活配套更为丰富的城镇生活,房地产市场需求会一直存在。

  而在2021年末,住建部对2022年楼市定调中,也强调了“地产基本面没有改变、需求仍然旺盛”的观点,这与碧桂园对中国房地产的认知是非常一致的。

  一方面,当前我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。

  另一方面,2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛。

  据国家统计局数据显示,前11个月,全国商品房销售面积158131万平方米,同比增长4.8%;商品房销售额161667亿元,同比增长8.5%。

  既然市场不缺需求,也不缺投资热情,那么房企只需要做好分内的事就够了。在碧桂园看来,房企分内的事就是做好产品,进一步挖掘市场的需求。

  于是在2021年初,碧桂园发布了“星府云天”四大产品系,近期再度升级“碧U好房”的概念,精研市场需求痛点,持续打造好房子产品。目前,四大产品系在全国已有400多个项目落地。

  由此可见信心的重要性,它是不可忽视的力量,相信中国经济,相信房地产行业的价值,俯身做产品,深挖市场需求,这是企业逆势中稳健前行的动力。

  基于对市场的理性判断,房企可以在拿地端通过增强投资精准性、合理控制拿地规模和节奏来有效把握市场机遇,实现企业稳健发展。

  以碧桂园为例,2021年,碧桂园依托数字化运营能力及坚持“三个不动摇”的投资拿地策略(坚持经营理念、投资标准、投资转化率三个不动摇),收获多块低溢价率的优质地皮,继续领跑全行业。

  同时,碧桂园坚持一到六线城市全覆盖,持续聚焦深耕,权益可售资源与人口流入地区、五大都市圈高度匹配,契合了国家新型城镇化重大区域发展战略和人口流动的趋势,且获取项目的质量不断提升。

  截至2021年6月30日,碧桂园权益可售资源合计约2.2万亿元,从分布上看重点布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群,大多数货量的分布符合人口流动趋势。

  中指院数据显示,2021年,碧桂园权益拿地金额及面积分别为1397亿元及4017万平方米,位居行业第一。

  正如经典名句“贾人夏则资皮,冬则资絺,旱则资舟,水则资车,以待乏也”,最好的投资往往都是在市场最坏的时候做出的,在逆境中寻找机遇,这是祖先对商业规律的深刻领悟。

  这一年,碧桂园采取了更加精细化的管理,如运营理念从高速增长转为减速提质,追求“做一成一”。不过分注重“做”的数量,而是强调“成”的结果;不以规模论成败,

  在财务资金层面,碧桂园开始更加重视回款和现金流。财报显示,上半年公司权益回款率90%,已连续6年达到90%或以上;净负债率仅49.7%,已连续多年保持低于70%;期末融资成本约5.39%,较去年底下降17个基点。截至6月底,公司可动用现金余额达1862.4亿元,改版违章如何查?违章信息查询渠道汇总现金流非常充裕。

  在组织层面,碧桂园为了保持组织活性,避免僵化和大公司病。公司主动推行了一系列组织变革,年初通过区域裂变、推行极简组织等措施,有的放矢地激发企业内部活力和组织效能,提升穿越周期的能力。12月31日,碧桂园集团内部发文,宣布新一轮的组织架构调整。调整完成后,碧桂园区域公司由原来的106个,合并成65个。

  从2021年10月份以来,中国房地产市场迎来政策“暖意”,央行下调存款准备金率、放松信贷,高层密集发声维稳市场。房企融资环境也有所改善,11月单月境内外债券融资共发行48笔,较上月增加17笔,发行规模折合人民币约473亿元,环比增加55.6%。政策和市场双双走出底部,可见房企的艰难时期已经过去了。

  同时,在市场最艰难的时刻,碧桂园取得以上成绩和表现出的经营韧性,获得评级机构的一致好评。

  目前,穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级,摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好碧桂园财务状况及未来发展空间,给予“买入”、“增持”等较高评级。

  12月1日,中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示,碧桂园地产集团计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据,相关注册申请已获受理,进入预评环节。作为非A股上市民营房企,碧桂园此次在银行间市场交易商协会申报中期票据,意味着在政策层面受到了相关部门的认可。

  12月15日,碧桂园地产集团面向专业投资者公开发行10亿元公司债,票面利率6.3%,共吸引包括银行和非银在内十数家机构参与。行业震荡期,碧桂园仍能成功发行债券,也可见境内外金融机构对碧桂园的认可和青睐。

  2022年的判断是,中国房地产未来还有很长的路要走,“房住不炒”基调不会变,但调控不是最终目的,促进房地产市场平稳、健康发展,满足人民合理居住需求才是国家想要得到的结果。对市场抱有信心,稳健运营,脚踏实地做产品的房企,才能持续保持高质量稳定发展。